Evolución Gastos Hipotecarios
La cuestión de los gastos asociados a la formalización de préstamos hipotecarios ha sido objeto de un intenso debate jurídico en España, especialmente en relación con la validez de las cláusulas que atribuyen la totalidad de estos gastos al prestatario. A continuación, se analiza la evolución jurisprudencial más relevante en este ámbito, con especial atención a las sentencias del Tribunal Supremo (TS) y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
1. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015
El TS, en su sentencia 705/2015, declaró la nulidad de varias cláusulas insertas en contratos con consumidores, entre ellas, las que atribuían al prestatario todos los gastos derivados de la formalización de la hipoteca. El tribunal consideró que estas cláusulas eran abusivas por generar un desequilibrio significativo en perjuicio del consumidor.
2. Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019
El 23 de enero de 2019, el TS dictó varias sentencias (números 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019) en las que fijó doctrina sobre la distribución de los gastos asociados a los préstamos hipotecarios. El tribunal estableció que:
- Gastos de notaría: Deben ser abonados por mitad entre prestamista y prestatario.
- Gastos de registro de la propiedad: Corresponden íntegramente al prestamista.
- Gastos de gestoría: Deben ser asumidos por el prestamista.
- Gastos de tasación: Inicialmente, el TS no se pronunció de forma clara sobre quién debía asumir estos gastos.
Estas sentencias supusieron un avance significativo en la protección de los consumidores, al declarar abusivas las cláusulas que imponían al prestatario la totalidad de los gastos de formalización de la hipoteca.
3. Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020
El TJUE, en su sentencia de 16 de julio de 2020, abordó varias cuestiones prejudiciales planteadas por juzgados españoles en relación con las cláusulas que imponían al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca. El tribunal europeo concluyó que:
- Una cláusula que impone al consumidor la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca es abusiva si causa un desequilibrio significativo en perjuicio del consumidor.
- La declaración de nulidad de dicha cláusula debe permitir al consumidor recuperar las cantidades abonadas en virtud de la misma, salvo que disposiciones nacionales supletorias atribuyan esos gastos al consumidor.
- Corresponde al juez nacional determinar si existen disposiciones nacionales que atribuyan al consumidor la totalidad o parte de esos gastos.
Esta sentencia reforzó la protección de los consumidores, al establecer que la nulidad de una cláusula abusiva debe permitir la restitución de las cantidades pagadas en virtud de la misma.
4. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2021
El TS, en su sentencia 35/2021, se pronunció sobre los gastos de tasación, estableciendo que, en los préstamos hipotecarios anteriores a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, estos gastos corresponden al prestamista. El tribunal argumentó que la tasación es necesaria para que el prestamista pueda conocer el valor del inmueble y, por tanto, debe asumir su coste.
5. Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2024
En esta sentencia, el TS fijó doctrina sobre el cómputo del plazo de prescripción para reclamar la restitución de los gastos hipotecarios. El tribunal estableció que el plazo de prescripción de cinco años comienza a contar desde la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba al consumidor a asumir dichos gastos.
Conclusión
La evolución jurisprudencial en materia de gastos hipotecarios ha fortalecido la posición de los consumidores, permitiéndoles reclamar la devolución de cantidades indebidamente abonadas en virtud de cláusulas abusivas. Las sentencias del TS y del TJUE han establecido criterios claros sobre la distribución de estos gastos y han facilitado el ejercicio de acciones de restitución por parte de los prestatarios.